A reforma tributária aprovada por meio da Emenda Constitucional 132 e regulamentada pela Lei Complementar 214 começa a alterar a forma de tributação sobre imóveis e contratos de locação no país. As mudanças podem impactar diretamente o valor dos aluguéis em cidades como Sorriso, Sinop, Lucas do Rio Verde e Nova Mutum a partir de 2026.
A nova estrutura fiscal cria a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), substituindo tributos atuais. Com isso, contratos de aluguel feitos por empresas ou por pessoas físicas que possuem quatro ou mais imóveis passam a ter incidência adicional de impostos.
Hoje, a tributação sobre rendimentos de aluguel pode chegar a 27,5% via Imposto de Renda. Com a inclusão dos novos tributos, a carga pode subir cerca de 8,4 pontos percentuais, o que tende a aumentar os custos para proprietários — e esses valores podem ser repassados aos inquilinos.
O texto aprovado pelos deputados é, em grande parte, um substitutivo do Senado ao Projeto de Lei Complementar 108, relatado pelo deputado Mauro Benevides Filho. Esse é o segundo projeto que detalha as regras do novo sistema tributário brasileiro.
Impacto maior em aluguéis por temporada
Os aluguéis de curta duração, como os feitos por plataformas digitais, devem sentir impacto ainda maior. Nesses casos, a carga tributária total pode chegar a até 44% do faturamento bruto, o que aumenta a possibilidade de reajuste nos valores cobrados.
A reforma também prevê maior fiscalização da Receita Federal sobre os rendimentos de locação. A exigência de informações mais detalhadas reduz a chance de omissões e amplia a formalização do setor.
Em 2025, o valor médio dos aluguéis residenciais já acumulou alta de 9,44% no país, acima da inflação oficial. O aumento foi impulsionado pela alta procura e pela oferta limitada de imóveis, cenário que pode continuar em 2026, principalmente em cidades com forte crescimento populacional e econômico, como as do médio-norte de Mato Grosso.
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Regras de transição
A fase de testes da reforma começou em 1º de janeiro de 2026. No caso do aluguel residencial, haverá período de transição: inicialmente será aplicada uma alíquota simbólica de 1%, com aumento gradual até a cobrança integral prevista para 2033.
Contratos firmados com empresas e não registrados até 31 de dezembro de 2025 passam automaticamente a seguir o novo sistema. Nesses casos, a carga total pode chegar a cerca de 35,9%, dependendo do enquadramento tributário.
A legislação também permite atualizar o valor declarado dos imóveis para o preço de mercado mediante pagamento de imposto reduzido de 4% sobre ganho de capital.
Além disso, os municípios deverão ajustar o IPTU ao novo modelo, com estimativas de reajustes médios que podem alcançar aproximadamente 21,5%.
Outros fatores continuam influenciando o preço final do aluguel, como contratos corrigidos pelo IPCA ou IGP-M e as regras da Lei do Inquilinato, que proíbem a cobrança simultânea de duas garantias locatícias. Somados, esses elementos indicam que o mercado imobiliário pode enfrentar novos reajustes nos próximos anos.
NORTÃO MT
